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房贷降息10基点!借钱买房的人年少还150亿,月供省60

2020-04-20 点击 评论

3月20日万众期待降息,落空了,终于等到了4月20日,降息这只靴子也终于落地了!

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首先:降息已经酝酿已久!这其实已经是年内第10次降息!

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今年之前已降准三次(1月1日、3月13日与4月3日),降息次数也已达到9次(LPR下调1次、7天OMO利率下调2次、14天OMO利率下调1次、1年MLF利率下调2次、1年专项再贷款利率下调1次、1年支农支小再贷款利率下调1次、超额存款准备利率下调1次)。

实际资金市场已经水漫金山:

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2020.03.10-2020.04.10的债券数据,最低是铁总的2.33%,有48只债券发到3%以下,有451只债券发到4%以下,而且有15只单只债券发行规模在50亿以上。

4月16日公布数据显示,当日的上海银行间同业拆放利率(Shibor)几乎全线下行,隔夜Shibor下行9.9个基点报0.702%,首次突破0.72%,创下历史新低。

据央行初步统计,一季度公司信用类债券共发行3万亿元,同比增长35%,发行量与净融资规模均处于历史同期高位。民营企业发债约2100亿元,同比增长50%;净融资规模约930亿元,创近三年来新高。

其次:这次直接影响多大?
当然因为非对称降息,5年期只降低了10个点,证明了,别指望大规模救市。但降息了,证明了金融政策取向是稳楼市,刺激实体经济。

2019年末,人民币房地产贷款余额44.41万亿元,同比增长14.8%,增速比上年末低5.2个百分点,连续17个月回落;全年增加5.71万亿元,占同期人民币各项贷款增量的34.0%,比上年全年水平低5.9个百分点。

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2019年末,房地产开发贷款余额11.22万亿元,同比增长10.1%,增速比上年末低12.5个百分点。其中,保障性住房开发贷款余额4.61万亿元,同比增长6.7%,比上年末低22.8个百分点。个人住房贷款余额30.07万亿元,同比增长16.7%,比上年末低1.1个百分点。

简单的测算一下,当下全国房地产贷款总数大约在44万亿,其中开发贷11万亿。在2019年年初,央行发布过2018年详细数据:个人住房贷款余额25.75万亿元,同比增长17.8%,占比所有房地产贷款38.7万亿的大约66.5%,房贷的数据大约也就在30万亿左右!

叠加2020年一季度的数据,整体看,全国累计存量房贷的数量已经超过30万亿。这30万亿存量贷款将会受到本次降息的直接影响(改动存量贷款LPR定价)。

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30万亿的房贷总盘子,20个基点的降息,如果按照存量贷款全部转化成浮动计算,30年贷款期,合计将减少9100亿的利息支出,当然,每年也就是300亿。


变相说,这次降息10个基点,将给全国所有存量房贷购房者一年节省150亿的利息!


对于每个人的影响也很容易计算!每降息5个基点,大约就是贷款100万30年,月供减少30元每月,合计30年就能减少利息大约10800。

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本次降息10个基点,相当于月供降息60元,合计节省21637元。


第三:今天的降息只是开始,后续还有降准降息!

4月17日政治局会议在3月27日的基础上还提及了“运用降准、降息、再贷款等手段……把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上”
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2018年8月的政治局会议提出“六稳”(即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资和稳预期),并一直延用至今。此次4月17日的政治局会议则在“六稳”之外,首提“六保”,即保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。

从之前的“稳”到目前的“稳”和“保”并存,可以看出政策层面更加强调和突出底线思维的理念。

第四:稳经济的述求下,要求房地产市场也必须稳

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全球都在刺激经济,大规模放水,各国央行也开足马力,纷纷开启宽松模式。

 
3月3日,美联储意外宣布降息50个基点至1.00%-1.25%,这是其自2008年金融危机以来首次在计划会议之外降息。
 
不到两周时间,3月15日美联储再次突然宣布降息至0%-0.25%,并表示将购买7000亿美元的国债以及住房抵押贷款支持证券,以应对新冠肺炎疫情给经济造成的冲击。
3月27日,美国出台总额约为2万亿美元的财政刺激计划,这是美国历史上规模最大的财政刺激计划。

第五:在房住不炒的原则下,降息有助于房地产市场的稳定。

一方面降息会导致资金成本降低,真实购房者的购房成本降低,有助于这部分群体入市。

另外一方面,降低会带来银行的放贷成本降低,预计银行的信贷释放也将降低价格增加信贷量。


从全球资本市场角度来说随着美联储无限量的提供流动性,全球市场的流动性危机将得到极大的缓解,全球资本市场也可能迎来一轮较为强劲的反弹。


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第六:一日游VS人才窗

青岛成为第六个一日游政策的城市,出台的限售与限购政策宽松只维持了3天,就出台了收回政策。累计看,最近一个多月,全国已经有包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店、青岛等6个城市出现了政策一日游。

各地松绑的政策内容不一,但都出现了只要媒体集中报道,就撤销的现象。这代表了虽然楼市一城一策,但各地针对本地楼市出台政策依然过于随意,部分政策明显触碰了政策底线,违背了房住不炒的大原则。

疫情下,宏观经济变化,过去过严的房地产调控的确应该有所调整,特别是在符合房住不炒的原则下,针对刚需和改善应该出台一定的政策,这不违背楼市调控原则,也不会对市场带来太大影响,但包括海宁等松绑政策,的确有鼓励炒房的嫌疑。

疫情来各地调控持续试探, 2月份以来截止4月20日的房地产市场多发,超过100城市发布了不同程度的房地产调控政策。各地房地产市场的调控政策不管是从力度和方向来看,因城施策的特征非常明显。

第七:未来市场趋势预测
降息对于楼市肯定是直接利好,很可能会在疫情基本稳定的情况下,导致之前一季度积压的存量需求入市,整体看,市场在5-6月出现一轮一定力度的楼市小阳春可能性非常大。虽然不会入夏,但市场活跃度肯定会有明显提高。

楼市靠天吃饭,最近大部分城市市场只是复苏,远远谈不上火热,3月到今天,全月全国只是恢复到了疫情前大约70-80%的水平,除南方少数城市稍微好一点外。市场都在等待政策。

整体看,疫情平稳后必须稳定经济,而房地产一方面要坚持房住不炒,但也必须稳定,降息有利于保持房地产预期稳定。在出口肯定将出现问题、消费短期也肯定很难企稳的时候,房地产的稳空前重要。


对于购房者来说,4月20日的降息只是开始,如果最近想买房的,也就别犹豫了,抓紧时间去看看房。


文章来源于大伟看楼市 ,作者张大伟

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