5月29日下午，由赛迪顾问产业地产研究中心主办的“2019年中国产业地产典型案例分享沙龙及专项资金申请政策解读”活动在北京举行，会上发布的《2019中国产业特色小镇典型案例与操盘逻辑白皮书》认为，产业特色小镇应首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈，产业资源是其核心竞争力，要防止产业特色小镇房地产化，严格把控住宅用地的配给比例，切实杜绝“挂羊头卖狗肉”的现象。
PPP融资是关键
产业特色小镇是指以特色产业或新兴产业为发展引擎，特色地理环境或人文环境为吸引核，打造具有特色产业定位、独特品牌文化，融合了产业功能、旅游功能、文化功能、社区功能，构筑了产业链、投资链、创新链、人才链、服务链，规划面积3-5平方公里，核心建设用地面积1平方公里，形成了独特小城镇的生态产业圈。
从发展历程来看，白皮书认为，未来一段时间中国将位于约瑟姆“S”型曲线快速阶段的后半段，根据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，2020年，常住人口城镇化率达到60%左右；单从一线城市观察，城镇化率早已进入70%的饱和区间，应运而生的是一线城市周边的三四线城市，城市圈逐步崛起，产业特色小镇成为该阶段的必然产物。
产业特色小镇的建设主要分为五个阶段：在“土地一级开发”阶段，主要侧重城镇土地规划；在“产业项目开发”阶段，政府需要确定小镇产业的发展方向并开发相应的产业项目，同时制定开发政策、引进人才和投资，这是产业特色小镇建设最为重要的一环；“产业链整合”阶段，政府引进各类企业，引导以小镇特色产业为核心的产业集群，形成完整产业链；而在“二级土地开发”和“配套服务设施”阶段，产业规划已经完成，各类地产开发及配套服务设施的建设将逐步完善。
在商业模式上，目前产业特色小镇主要靠土地升值、运营收益、销售等来盈利。
而产业特色小镇建设的融资渠道可以分为政府资金、社会资金和金融机构3大类。
其中，连结政府与社会资金的PPP模式或将成为未来产业特色小镇建设的主要融资模式。白皮书称，PPP作为连结基础设施建设与社会资金的枢纽，一方面可以减轻政府的资金压力，另一方面也为庞大的社会资本拓宽了投资渠道，是产业特色小镇融资的主要模式之一，白皮书预测，产业特色小镇的PPP合作模式将呈上升趋势。
在选址方面，白皮书认为应首选都市群周边与主城相连的小镇。
赛迪顾问产业地产研究中心高级咨询师余德彪在解读白皮书时指出，大城市发展到一定阶段，会出现空间饱和、房地价高、环境恶化等问题，大城市周边的小城镇具有空间、价格、生态方面的优势。特色小镇布局在核心大城市周边，相互能形成人流交换、物流交换、信息流交换，形成要素互补。
白皮书认为，产业特色小镇首选以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里的34个都市圈内，可以重点关注上海、南京、杭州、宁波、广州、深圳等成熟型都市圈，以及首都都市圈、合肥、青岛等发展型都市圈。
杜绝房地产化
在产业定位方面，余德彪指出，当前全国特色小镇的主导产业中，以第二产业和第三产业数量居多，特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。此外，也有依托第一产业即农业，特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。白皮书认为，在产业特色小镇的产业发展路径中，选择三产为主导产业更容易形成人口聚集效应，同时多数环节的附加价值也是较高的。
白皮书认为，特色产业小镇的核心是产业，未来特色小镇的发展将围绕产业发展为主导，智能制造、医药健康、科技创新、数字创意等产业将成为产业特色小镇突破口；具备长远战略规划和产业资源优势的地产开发商、产业运营商等社会资本将进入产业特色小镇的先锋方阵，而缺乏产业资源及运营战略的企业将提前退场。
余德彪强调，在建设特色产业小镇时，千万要杜绝“挂羊头卖狗肉”，回归小镇发展本质，杜绝房地产化。
白皮书指出，无论产业特色小镇的建设主体是否为房地产企业，均应严格把控住宅用地的配给比例，认真研究小镇常住人口规模、吸引人口来源和相关配套服务的供给。强化小镇特色产业的支撑，重点考察小镇产业的资源禀赋基础、市场需求及规模和公共设施服务支撑能力，防止产业特色小镇房地产化。
