对于房价预测，我相信每个人都有自己的看法。有人相信马云的“房价如葱”时代，有人相信任志强的“现在不买，以后买不起”。但不管怎么样，作为一个刚需的购房者，我需要你有自己的判断，不要人云亦云。做为投资者，我希望你保持一定的现金流，毕竟当下这种环境，我认为做对比做多更重要。
尤其是这两年，国家宣布“房住不炒”后，对于楼市的调控越来越严，各地纷纷开启限购、限售等政策，国家对于楼市从之前的“放任上涨”到现在的“精准打击”，只要房价稍微抬头，立马就迎来一棍子，那叫一个“稳、准、狠”。
导致楼市慢慢冷静了下来，不仅一些城市的房子出现了下调，而且去年忙着“抢房”的人，如今也已“销声匿迹”，越来越的人不愿也不敢再盲目买房了。那么在这种环境下，很多购房者可能就迷糊了，目前到底能不能买房？长此以往，10年后，房子到底会是“白菜价”还是“黄金价”？根据这个情况，今天我们来听下经济学家是怎么说的。
一、人口结构。
根据中泰证券经济学家梁中华的测算，从2013年后，我国的人口已经出现明显的负增长，尤其是15-60岁人口，每年大约减少200万以上，未来5年，预计年均减少将达到300万以上，十年之后，年均减少将会高达1000万，这意味着我国的老龄化将会变的严重。
加上出生率和结婚率每年都在创造新低，根据世界银行数据显示，近50年，我国的生育率急速下滑。从1960年中国生育率的5.7‰，到2016年已降至1.6‰，不仅远低于2.45‰的全球平均水平，还低于1.67‰的发达国家平均水平。随着未来育龄妇女人数的减少，中国的出生率和生育率会更低，就算鼓励二胎都没办法拉回来。
而结婚率更不用说了，根据国家统计局和民政部公布的数据，2018年全国结婚率仅7.2‰，创近10年来新低。其中最低的城市为上海，结婚率仅4.35‰。并且当前中国未结婚有1.3亿人，结婚年龄从23岁提升到28岁，年轻人越来越晚婚。
二、地产开工面积增速到顶，住宅建设饱和。
数据显示，从1998年房改开始，我国新开工住宅套数快速增长，1998年还不到200万套，随后跃升至2013年的1400万套左右。房子越建越多，其实国内住宅建设早就到了一个相对饱和的阶段。
从新房和二手的比例就可以看出，市场上的二手房越来越多，超过了新房，也就意味着新房和二手房的比例超过1:1。像北京和上海，目前的比例大概是在2:3，未来有可能是1:4。
因此，一般新房二手房成交比例不足1:1，城市发展的速度就开始放慢，住宅这种单一的房地产产品就有供过于求的风险。现在来看中国大部分二线城市的新房，二手房成交比也都过了临界点，所以一旦过了1:1的临界点，住宅新房的供应量就受到了很大的挑战。
因此，在人口不断减少的情况下，房子却在不断增加的情况下，未来房价很难再有人口红利支撑。将会供过于求，那么房价自然会有小幅度的下跌。而且现在人口现在都往大城市集聚，我认为将来不免会出现更多鹤岗、玉门这样的城市。说完了人口和供需关系，在来看下国家当前对于房地产的一些调控政策，从中可以看出一些端倪。
空置税使得持有成本的增加。
空置税出台是早晚的事情。其实空置税早在2011年上海、重庆两市就已开始试点。只不过还在实验期，收取的税费也比较低，所以就没有引起太多人的关注。
不过在近两年，空置税的立法工作被列入五年立法规划中，并且在今年，国家已经明确表态空置税一定会征，以立法先行、充分授权、分步推进的征收原则。只要空置税出台，将会提高购房者的持有成本，让投机者明白，房子只能住，不再能够获得高额利润后，自然就会减少投机囤物，房价也会慢慢回归理性。
多种住房制度、租售同权的不断完善。
共有产权房、人才安居房、贫困保障房这三种住房制度，我相信大家多多少少都有听过或者已经住过了。虽然说目前这三种制度还不成熟，无法实现全国推广，但只是时间问题。只要制度不断完善，对于分流购买力、缓解高房价都是有利的。
还有，租售同权，也是对于缓解高房价有利的武器。目前上海和深圳就已经不断推出“只租不售”的地，并且尝试以售为主向租售并举的转变。
通过结合以上两点“情况”，我认为政府未来10年，对于楼市的调控一定不会放松，甚至会有所加强。但不是一味通过强硬的手段来打压，而是通过温和的手法，分流房价。
因此，结合以上情况，经济学家认为，未来10年楼市的房价可能会出现两种情况。
一种是，“强者恒强”城市。特别是那种大都市圈，例如北上广深，未来10年的楼市地位应该还不会有所动摇。还有一些比较具有潜力的城市，产业升级，人口吸附力更强，房价也会随着上涨。
另一种是，“收缩型”城市，无产业、人口持续流出，这样的城市，房价很难有所保证不下跌。千万别在用以前的眼光和思想去看中国房地产。以前能涨，不一定能保证未来还是涨涨涨。不信的话，你们可以多了解其他国家的房地产，或许国情不太相同，但走向不会相差太大。
总而言之，房子10年后，到底会是“白菜价”还是“黄金价”，就要看你如何选择了。买对了城市，买对了板块，就是黄金。不过这个过程稍微会有点难，不亚于大浪淘金。反之，还用老思想在买房的，很大程度会买到白菜。
