2019年楼市草稿纸上,有人写了道新方程式

2019-01-10 来源:
 
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洛阳房产网播报  2018年就这么过去了,肯定会有人说,我并不怀念它。

的确,刚刚过去的这一年,不确定性、挑战与颠覆、焦虑与恐慌,吞噬了各行各业与身处其中的每一个人。当老罗第四年站在舞台上,用熟悉的方式跨年时,却被调侃为,年轻人看罗振宇和老年人吃权健,本质上是一样的。

焦虑,早就跨越了年龄的阶段,生活的焦虑、职场的焦虑以及对健康对子女对未来,一颗颗的石子不断扔进这潭湖中,湖面,再难平静。身处地产行业,尤甚。

前几日出差,遇到深圳或上海的朋友,见面寒暄,都在比惨。也难怪,去年一整年,22个城市或加码或开启限购政策,6个城市、地区执行限贷,17个城市实施限售政策,政策调控压力触达历史峰值。

只好憧憬2019。但今年,又会如何。

我们说信心比黄金重要。当从去年底开始,个别城市发出一丝丝限购松绑的信号后,这多少会影响到整体市场的信心温度。但这里我们聊信心,是更理性的判断,如何更理性的面对2019年,观察和解题的过程,还需要更多的参考值。

一:

我想,这也是贝壳研究院今年,在他的草稿纸上推演市场年度“方程式”的原因之一。

上周,研究院提出了全流通时代的论断,攸克君对这五个字,略感兴趣,何为全流通?对于未来的市场走势,这样的一个判断依据,又会给我们带来哪些具有可操作性的参考意义。

攸克君想先分享研究院院长杨现领的几个观点:

1、在全流通的市场格局下,微观市场运行的机制是“交易乘数”效应:即当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。

2、全流通视角下,中国人买房不仅要靠六个钱包,有的时候还要加六个房包,即以房换房。

3、在一线和迈入二手房市场的城市,当换房需求成为主导的时候,房价就会成为一个重要的上升动力,它的涨幅有可能远远超出正常范围,在很短的时间内出现了快速的上涨。

所谓的全流通,其实是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系,在杨现领看来,传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽略了不同市场交易逻辑之间的差异,甚至传统理论中,几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。

如果打破各个市场的边界,将他们所能包含的参考数值写进同一张表中,杨现领说,通过这样一个“交易乘数”,就可以清楚判断出这个市场到底温度几何。

二:

这看起来是很复杂的一道方程式,这也是贝壳正在研究的一件事。而这些数字最终可以带来的参考意义,其实是更宏观与理性的。

简单解释一下这张图的意思。按照贝壳的举例,假设100个租房者进入购房市场,其中50人选择新房,资金从租客与银行进入开发商,完成一次性交易;另外50人选择二手房,资金从租客与银行进入50个卖房的业主。考虑到资产配置渠道的有限性(中国金融资产波动性大、收益不稳定),为方便起见,假设这50个业主全部选择换房,并按照同样的比例(50%),25个业主进入新房,另外25个业主进入二手房,由此产生一次连锁交易,如此循环,会触发更多的交易。如果触发3次交易,那么最终的交易量为175,交易乘数为1.75。

很显然,初始交易进入二手房的比例越高、连锁交易的次数越高,乘数效应越大。而这个数值越大,证明市场越繁荣。

三:

对标一些国际大都市的住房供应结构,可以发现,不管是纽约东京还是柏林等等,租赁市场都很发达,例如德国,租赁人口占比超过50%,历史上房价和租金都比较稳定。

相比之下,中国有超过八成的城市户籍人口拥有了自己的住房,只有将近20%的户籍群体需要租房,新房供应的紧缩,人们大量对二手房市场的依赖,无形之中推高了房价上涨的压力。

杨现领介绍,交易乘数具有负反馈效应,当房价高到一定程度,或者居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。这也意味着,市场必须开始重视租赁、新房、二手房之间的均衡。

这其实是给我们观察2019年的市场,提供了一个更丰富的视角。在全流通的框架下,市场的繁荣取决于三个方面:潜在购房者的质量、转化能力和存量房乘数效应。正如上文所谈到的,乘法效应的数值最终反映了市场的繁荣程度,那通过评测不同城市的这一数值,可以得出的结论是,如果一个国家的租赁市场发展的很完善,产品很多元,供应结构更完整,能够给年轻人更多选择,且租房也可以上学,那么年轻人就不用急着买房子,需求就会有序释放,房价也不会快速上涨。

我们说,一座城市的创新基因需要源源不断的年轻力量的涌入。而对于身处其中的年轻人而言,他们的每一次选择同时也都在影响着一座城市,看似是微不足道的分母,但其实如何能够得出一个与这座城市相匹配的数值,决定着是否能够让这座城市的房地产保持稳定健康的发展态势。不同城市,会有不同的答案,而全流通的逻辑之下,也许会提供更多信息,让人更好的面对2019。

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