本轮楼市调控目标远未达成 房地产市场拐点大概率将至

2019-01-09 来源:
 
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洛阳房产网播报  局地调整难成全国风向标

  首先要说的是,尽管不少地方似乎在调整楼市政策,但尚未普及全国。而对于局部地区的个别措施,应该具体分析。

  某些地方的政策变动属于对之前严厉调控矫枉过正的政策进行修正,是让一些短期的、不合理的行政措施回归市场,从这个层面来讲,还有很多地方应该对现行的调控政策进行修正,比如限价;而像山东菏泽则属于三四线城市,不是主流,不能成为全国楼市政策变化的风向标;至于安徽合肥,据媒体报道,官方并没有发布书面文件,仅是口头(电话)通知,估计是在试探。

  其次,房地产绑架实体经济现状仍未改变。关于楼市调控会不会放松、该不该放松的判断,不应该从个别地方暧昧不清的政策调整来看,而应从以下几个现实问题来分析。

  要特别弄清楚的是,国家为什么要调控房地产市场?

  作者表示过去20多年来,由于一些地区过于依赖土地财政,加之炒房资金大举涌入,导致了房价的畸形快速上涨,民众收入房价比越来越悬殊。不但累积了严重的房地产泡沫,为宏观经济健康发展蒙上一层阴影,更重要的是,由于楼市的抽血作用,严重扭曲了实体经济。

  从另一个角度来看,面对巨大的购房负担,民众未能享受到这20年来国民经济高速发展所带来的红利。根据某智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告,如果一个家庭想在深圳买一套房子,不吃不喝也需要39.64年;在上海,不吃不喝需要27.98年。买房压力如此之大,何谈民众的幸福感、获得感?

  房价不仅绑架了实体经济,更是绑架了多数民众的生活。显然,决策层早已认识到了这一问题,始于2016年9月30日的本轮楼市调控已经两年有余,其间虽多次出现局部政策微调引发的市场关注,但中央一再强调“房住不炒”,多次释放坚持楼市调控方向不动摇的信号。

  本轮楼市调控的目标远未达成

  再次,必须看到,本轮楼市调控的目标远未达成。

  目前各地楼市销售及价格总体上只是增幅放缓,实际还在增长,即使有些地区出现价格回落,也是在长期快速高涨基础上的有限下滑。但与此同时,实体经济艰难的现状并未好转,就连以往风光无限的互联网虚拟经济,近期也出现了裁员潮。

  如果此时各地考虑短期经济增速,打着“因城施策”的大旗,动摇“房住不炒”定位,极有可能再次引发房价非理性上涨,使得2年多的调控成果功亏一篑,进而引发更多更大的“次生灾害”。届时,实体经济将更加困难,这显然是决策层不希望看到的。

  因此,无论是房地产市场自身的周期,还是政策周期,抑或是宏观经济的大周期,其实都到了一个转折点。而由于这三大周期的叠加,中国楼市的拐点将至。

  从市场周期来看,自2014年9月底以来的这一轮房价上涨,到了2017年底,市场拐点已经出现了。

  一是从价格来看,当前北上广深4个一线城市二手房价格都在下跌;二是成交量大幅下滑,全国商品房销售面积增速连跌4个月;第三,从土地市场来看,2018年土地溢价率相对于2016、2017年大幅下降,很多地方平价卖地都会流拍。

  再从经济大周期来看,由于经济发展的外部环境发生变化,内外部不确定因素增加,当下经济运行也存在着一定下行风险。

  总之,“事情正在起变化”,中国房价作为整体而言,不存在又要上涨的基础,恰恰相反,房地产市场拐点大概率将至。

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