房地产金融下半场 让不动产动起来

2018-04-15 来源:
 
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     随着中国经济进入新常态国内不动产行业亦是迈入了下半场新的一年里《中国地产金融》将对行业的进行追踪报道这里每一位被采访对象都有着深刻的行业洞察决策敏锐果断接下来将一一放送,敬请期待

  “租售并举”、“开展首批住房租赁试点地区”等,2017 年一系列住房租赁政策的出台让该领域瞬间成为政府、房企、中介、银行、消费者关注的焦点。下载APP 查看资讯更方便

  “租售并举”、“开展首批住房租赁试点地区”等,2017 年一系列住房租赁政策的出台让该领域瞬间成为政府、房企、中介、银行、消费者关注的焦点。

  近日,上海(楼盘)土地交易市场发布公告,挂牌出让3宗租赁住房用地,总出让面积7.8万平方米。据统计,上海自从2017年7月份推出第一幅纯租赁地块以来,已累计成交纯租赁地块21幅,与此同时,深圳(楼盘)、北京(楼盘)、杭州(楼盘)等城市也陆续跟进。

  上海易居房地产研究院发布《中国住房租赁企业发展研究报告》称,住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%,企业供应面积将从不到0.4亿平方米到近 14亿平方米。

  地产“只租不售”渐成一种趋势,透过现象看本质,该领域快速崛起的背后有着怎样的动因与商机?未来发展走向如何?都值得我们一探究竟。

  住房租赁市场持续升温

  “十九大”报告指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在2017年12月初举行的中共中央政治局会议上,“加快住房制度改革和长效机制建设”再一次被提及。

  同时,在近期召开的中央经济工作会议进一步明确,我国要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,发展住房租赁市场特别是长期租赁。

  住房租赁市场的利好信号,也引发众多业内专家、大佬的集体看好。

  中国房地产业协会副秘书长胡安东在近期表示,住房租赁是“十九大”中提到的、所要解决的我国社会主要矛盾的领域。

  国务院参事室特约研究员姚景源,在近期参加“2017外滩金融 · 房地产投资论坛”活动时,围绕“十九大”之后中国的经济形势及发展前景、改革开放三十多年来中国的经济变化以及社会主要矛盾的变化,讲述了人民生活质量的变化及中国经济发展产业模式的变化。“要紧跟时代发展的产业机遇,以前围绕‘衣’和‘食’的产业机遇巨大,之后围绕‘住’和‘行’的产业机遇巨大,而现在不仅仅要有房子住,还要住得好。”

  上海市国际股权投资基金协会房地产投资分会会长、上海中城联盟投资管理股份有限公司董事长路林也在会上指出,“十九大”后房地产经历了一些起伏与变革,今后将面临更多的机遇与挑战。“在这样的大前提下,开发商、运营商、投资商和金融机构的强强联合,将共同推动房子用起来,不动产动起来。”

  在政策层面不断加速的同时,国内的住房租赁市场将拥有众多商机,潜力巨大。数据显示,2017 年我国整体租赁市场租金规模约为1.3万亿元,预计2025年成交总额将达到3万亿元。

  北京大学汇丰商学院金融学教授、中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家巴曙松近期撰文表示,未来国内很可能出现市值千亿元的租赁企业。

  业内人士表示,2017 年对于国内房地产行业而言,是非常特殊的一年,调控“动了真格”,推进租赁市场的力度和决心“前所未有”。该行业人士同时表示,在这样的政策支持之下,国内的住房租赁市场“占据半壁江山”并不是一句空话。

  “金融+地产+运营”:取胜的关键

  “金融+地产+运营”:取胜的关键

  过去三十年是公认的房地产黄金时代,高周转、高杠杆的模式,让一些房地产企业脱颖而出,但是这种模式已不适用于当下。原因在于:其一,房地产由增量市场进入存量市场;其二,房地产调控和金融去杠杆政策,对房地产行业影响颇大。

  “过去房地产开发商和房地产金融机构习惯了短平快的模式,现在的政策对他们有一些冲击。”上海景城置业总裁戴俊凯说,“(另一方面)让他们从过去的被动型管理转向主动型管理,让他们培养自身的资产管理能力。”

  地产的资产管理能力,在诸多行业人士看来,是决胜下半场的关键点之一。“自持物业+资产管理”的住房租赁企业将快速崛起。

  优客工场创始人、董事长、优享创智创始人毛大庆表示,进入存量时代,内容运营者将受到越来越多的重视。在他看来,共享办公不同于“二房东”、也不同于孵化器的地方,就在于内容的运营。在他的规划中,优客工场的内容运营未来将包括教育、社群等等。

  优客工场的竞争对手、全球最大的共享办公企业WeWork也在增值服务方面不断探索,以期实现更大的租金差。而租金差正是WeWork和优客工场的最大收入来源。

  长租公寓——虽然是与共享办公不一样的另一种租赁物业形态,同样适用于相同的商业逻辑。

  “(长租公寓的)商业模式并不复杂,就是租金收益,关键在于如何实现最大化。”戴俊凯说,“通过资产管理把租金收益提上去是一个关键点。”

  他同时表示,对于存量资产来说,另一个关键点是盘活资金。“对于房企来说,已经习惯了过去短平快的模式,突然间转去做长期的、持有的物业,他们不习惯。”

  2017 年以来,房地产行业在资本市场上探索不断。无论是传统开发商还是公寓企业,都在积极寻求运用资本的方式。行业里几单资产证券化项目(以及类 REITs 项目)引发众多关注。只要有意愿从开发销售的业务模式转变为以租赁收益资产管理为主的开发商,其实都会有意愿将来在资本市场推出资产证券化产品,将来的租赁市场会越来越壮大。

  在这样的发展势头之下,绿地金控首席战略官李想对 REITs 在中国的落地表示乐观,“我认为最快2018年(实现),最迟2020年。”

  此外,众多银行也纷纷进军住房租赁市场。据《北京晚报》报道,未来五年,工商银行(601398,股吧)北京市分行也表示将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持,市民可申请最高 100 万元最长期限10年的个人住房租赁贷款。

  租赁市场已然成为一大发展趋势,住房租赁市场有很多问题需要解决,很多环节需要打通,上海景城置业总裁戴俊凯对《中国房地产金融》表示,运营存量资产不仅需要资产管理能力(运营能力),也需要盘活资金的能力(资金能力),而后者离不开金融的手段。“所谓金融手段,对于存量资产这样的持有型物业,通常就是资产证券化。”

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