1月房企“抢地”“重兵”三四线城市

2018-02-09 来源:
 
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今年,在“因城施策”、“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的差别化调控背景下,全国各地将随之出现分化。在此背景下,近期积极拿地的房企在城市选择上该如何布局?

三四线市场红利仍在

今年首月,包括碧桂园、龙湖、中海等企业均积极拿地,从房企首月拿地数据看,三四线城市依然受到房企青睐。

克而瑞统计数据显示,销售金额前50房企的新增土地建面中,三四线城市占到了55%,与去年相比,前50房企在三四线的投资建面占比上升了9%。虽然单月数据波动较大,但也能反映房企在三四线城市的投资趋势。

实际上,去年12月,住建部提出,2018年我国要抓好地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。同时,2018年将扎实推进新一轮棚改工作,将改造各类棚户区580万套。

亿翰智库研究报告指出,三四线城市在今年的表现将继续超预期,这对在三四线城市土地储备丰厚的房企而言,将迎来营销窗口期。不过,市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业的组织周转能力不能保证项目在一年内结案的,对三四线投资建议以谨慎态度为主。

二线城市或转为“放量不放价”

值得注意的是,在三四线城市去库存为主的同时,今年二线楼市也面临细微变化。

1月5日,兰州取消偏远区域限购政策、放松部分城区限购条件的同时,又实行了限售政策。同样在1月5日,合肥市国土资源局和市物价局表示,商品房应由开发商自行定价。1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。

对此,合生创展集团华北区域公司营销与资产经营中心总监孟祥熙指出,一线城市限购政策一直收紧,而三四线城市开发商交战的余温尚在,因此,政策调整的二线城市将成为房企的必争之地。

亿翰智库研究报告亦指出,今年二线城市的调控思路,或从“量价双控”转为“放量不放价”。也为房企的投资和销售打开更大的市场空间。

县城去库存,棚改助力

在调控总体不放松的背景下,房企在城市上,应如何布局寻求发展?

在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来,三四线城市的去库存还没有完全结束,县城去库存又被提上议事日程之上,加上今年580万套棚改,有助于三四线城市的发展。从长远看一二线城市长期趋好,但从目前看,一二线城市住宅用地供应几乎没有增加,未来固守在一二线城市的房企,既不能获得量的增长,又不能获得价的增长,对于追求高周转、规模化发展的企业,很难在一二线城市获得较好业绩。

不过,在易居研究院副院长杨红旭看来,三四线城市经济、人口的支撑力偏弱,这类城市不缺房,缺的是好房,但真正有条件买好房的人较少,“三四线城市的火热,除政策宽松、去库存利好外,还与棚改力度大、鼓励农民工进城入户买房这两大因素有关,但这两大因素不具有可持续性。”杨红旭表示。

相比简单划分一二线还是三四线城市,业内人士指出,都市圈的概念更为妥当。当代置业总裁张鹏指出,城市可分为核心城市、都市圈周边城市和非都市圈周边城市。目前来看,投资重心转移至核心城市及都市圈周边城市,是大势所趋。

亿翰智库董事长陈啸天亦认为,房企在城市布局上,未来会进一步向纵深发展,只有这样,才能平衡投资风险,确保拥有足够土地储备,从而实现“东方不亮西方亮”的局面。

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