房企拿地意愿强烈 三四线土地成“香饽饽”

2018-01-03 来源:
 
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无论是房企的销售业绩还是拿地,2017年三四线城市的表现都足够抢眼。中国指数研究院数据显示,2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%。在一、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比则分别降低0.7个、11.3个百分点。

在一二线城市受调控影响,土地和房市双双冷清时,都市圈三四线城市如廊坊、昆山(楼盘)、东莞(楼盘)、惠州(楼盘)等都获得了溢出效应,进一步带动三、四线城市土地市场的热度。

房企瞄准三四线城市

经过两年的持续去库存,大部分房企今年都在积极补库存,拿地意愿强烈。而三四线城市作为去库存的主战场,对一线城市及热点二线城市溢出效应承接作用明显。

中国指数研究院的监测数据显示,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%。其中,50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%。在一、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比则分别降低0.7个、11.3个百分点。

以保利地产为例,在2017年上半年,保利地产就已拿下59个土地项目,新增容积率面积1693万平方米;到了下半年,其拿地势头不减,反而更显“生猛”,近乎平均每30个小时就拿地一宗。与龙头房企不同,更多房企拿地是出于补仓心态。未踏入拿地金额千亿门槛的福晟,2017年全年销售业绩在400亿元左右,但拿地金额也达到近800亿元。

开发商规模越大,消耗越多,就必须拿更多的土地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源和住宅用地供求关系紧平衡的新常态。为了维持规模不断增长,房企们不得不四处拿地。这正是房企们回归三四线城市的原因。

另一方面,土地储备的货值不会在当期销售结算中体现,但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。逆市拿地,土地成本更低,往往是房企弯道超车的决胜之道。

在一二线城市普遍限价、项目利润单薄的情况下,反而是这些三四线城市的项目更有可能获得更高的利润。三四线城市的预售条件本身很低,恰恰给了高周转房企一个最好的市场机会,标准化产品又给了速开盘最佳条件,速开盘提高了现金流回笼的速度,也解决了资金不足的难题。三四线城市投入5000万元拿地,开盘后3个月就可以全部回笼土地款,又可以继续拿地、滚动发展,特别适合规模不足够大的房企弯道超车。

部分三四线城市地价大涨

大房企接踵而至的三四线城市,地价自然竞相上涨。

据中原地产上述统计数据显示,三、四线城市土地出让金有明显上涨,多城卖地收入超过500亿元。总体看,全国已有52个城市卖地收入超过200亿元,11个城市卖地收入超过1000亿元,其中,北京(楼盘)卖地收入为2795亿元,杭州(楼盘)为2272亿元。

值得一提的是,郑州(楼盘)卖地收入超过1000亿元。郑州今年的土地出让金额约1183.26亿元,同比增长52.70%。郑州今年推出各类用地约645宗,是去年的2倍。

从土地溢价率来看,部分三、四线城市土地溢价率现同比暴涨,且与二线城市土地单价差距逐渐缩小。重点监测的50个典型城市土地成交溢价率数据显示,环广深的清远(楼盘)以214%的溢价率高居首位,惠州、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)、中山(楼盘)的溢价率分别为100%、99%、86%、81%,环上海(楼盘)的嘉兴(楼盘)、镇江(楼盘)的溢价率为121%、81%,上述7个三四线城市的溢价率排名均位居前10。

对此,业内人士分析称,明年开始,这些土地将转变为项目逐步入市,预计未来大部分城市房价将较为平稳,部分城市成交量将有所回暖。不过,即使在这种市场环境下,之前部分抢得高价地的房企仍将面临入市难题,加上融资渠道收紧,有些企业将面临资金压力。


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