你买的房子到底值多少钱?

2017-11-04 来源:
 
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很多人买房,除了自住,还是为了实现房产的投资属性,因此,在居住舒适的同时,很多人会考虑到它的价值上升空间,是否会上升?是否会达到自己的预期?那么,到底房产能否保值升值呢?还要具体参考以下这些因素。

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决定性因素:位置或地段

作为不动产,房子所处的位置对其使用和保值、增值起着决定性作用。

房产能否升值,所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状,还要看发展,如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房,待规划中的各项设施完善之后,则房产大幅升值很有希望。

区域环境的改善会提高房产的价值,研究城市规划,分析住宅所在区位的发展潜力,对购房者十分重要。

衡量居住区质量的标准:配套

所居住区域内配套、公共设施建设等是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。

菜市场、食品店、小型超市、购物广场、金融机构、教育机构等居民每天都要光顾的基本生活配套。

居住环境的硬性指标:绿地率

目前住宅项目的园林设计风格多样,异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招,这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。

但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

值得注意的是:“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。

居住舒适度标准之一:容积率

建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到,购房者应该了解。

小区环境质量标准:区内交通

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。

目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰。

小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。

最应判断清楚的:房价

看价格的比较时,首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价,有的是“开盘价”,即最低价;有的是“均价”;有的是“最高限价”;有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……

最主要的是应弄清所选房屋的实际价格,因为这几个房价出入很大,不弄明白会影响你的判断力。

与居住者健康息息相关的:日照及采光

阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候,保证住宅的卫生,提高住宅的舒适度。

住宅内的日照标准,由日照时间和日照质量来衡量。居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点。

但值得注意的是:有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求,南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。

与采光同等重要的:通风

在炎热的夏季,良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。

如果住宅有南北两个朝向,夏季能有穿堂风,比住宅中所有居室都朝南,但没有穿堂风的要好。

在做选择时,购房者要仔细区分。

环保标准:节能

住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。

不该有的干扰性因素:噪音

噪声对人的危害是多方面的,它不仅干扰人们的生活、休息,还会引起多种疾病。

购房者应当注意:住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离。

一般情况下,住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。

尤其要注意的:住宅私密性

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。

一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。

此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。

住宅的结构类型:优缺点要弄清

住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。

目前的商品房大都是砖混结构的,砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件,只适用于多层住宅,它的优点是造价低,保温、隔热性能好,便于施工。

缺点是房屋开间、进深受限制,室内格局一般不能改变,墙体结构占据空间过多,整体性、耐久性较差。

与购房者切身利益相关:公摊系数

商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积;

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套内建筑面积比较直观,分摊的公共面积则可能会有出入。

分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。公摊越小越好。

房屋产权及合法性的保障:五证

到售楼处需要看开发商的“五证”:地产开发许可证、国有土地使用证、工程开发许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。

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